Hur räknar man på skogsköp?

Ola
Nils Fagerberg, Institutionen för skog och träteknik, Linnéuniversitetet

Hej!

Jag undrar hur man räknar på skogsköp? FInns det några enkla formler att ta stöd av? Har ni något bra tips på litteratur man kan lära sig räkna på "skogsaffärer" och hur det är att vara skogsbrukare?

Hej!

Det finns många sätt att räkna på skogsköp och hur man gör kan t.ex. bero på hur noggrann man vill vara, vilka värden man själv sätter på skogens olika nyttigheter, hur man planerar att bruka skogen, vad man tror om framtida avkastningsmöjligheter eller framtida regler kring skogsbeskattningen. Funderar man på att köpa skog behöver man förenkla analysen för att kunna skapa sig en översikt. Ofta är man kanske intresserad av att försöka uppskatta ett marknadsvärde.
 
Det enklaste sättet att uppskatta ett marknadsvärde är ortsprismetoden. Det innebär att man utgår från prisstatistik från de senaste fastighetsförsäljningarna. Sådan statistik finns t.ex. hos LRF Konsult eller NAI Svefa och den anger oftast pris per skogskubikmeter. Fastigheter som säljs har alltid en uppdaterad skogsbruksplan som anger det stående virkesförrådet på fastigheten. Genom att multiplicera dessa siffror kan man få en snabb uppfattning över fastighetens förväntade värde.
 
En mer djupgående metod är att räkna på fastighetens avkastningsvärde genom att göra nuvärdesberäkningar på framtida intäkter och kostnader som diskonteras till nutid. Det professionella tillvägagångssättet benämns beståndsmetoden och den används t.ex. vid fastighetsvärderingar, intrångsersättningar och liknande. Under senare år har det dock varit svårt att hantera den skillnad som ibland uppstår när man räknar ut ett fastighetsvärde utifrån avkastningsförutsättningarna och det faktiska marknadsvärdet. Avkastningsvärdet har haft en tendens att ofta hamna en bra bit under det slutliga marknadsvärdet vid försäljning, särskilt i södra Sverige. Ett sätt att förklara denna skillnad är att det uppstår ett spekulativt värde i skogsfastigheter under vissa tidsperioder eftersom det kan ses som ett bra sätt att placera kapital när andra placeringar känns mer osäkra.
 
Torbjörn Sundelin som har forskat i fastighetsvärderingsfrågor har tagit fram en mjukvara, SLUMP, som räknar ut marknadsvärdet genom att kombinera ortsprisvärdering med värdering av det stående virkesförrådet. Hans mjukvara är ett sätt att hantera den skillnad som kan uppstå mellanavkastningsvärdet och marknadens värde.
 
För den enskilde individen som funderar på att köpa en fastighet handlar det om att upprätta en översikt över sina egna förutsättningar för att finansiera ett köp. Om köpet till stor del finansieras genom lån så bör man även titta på hur skogsavkastningen kan finansiera räntebetalningarna. Vilken avkastning räknar man med från skogen och vilka avdragsmöjligheter kan man utnyttja i deklarationen? En grov schablon på vilka intäkter man kan räkna med är att ta fastighetens tillväxt i kubikmeter per år gånger ett genomsnittligt förväntat värde på försäljningen per kubikmeter.
 
Alla dessa beräkningar kan göras mer eller minder översiktligt eller noggrant. En bra bok att börja med är LRF Konsults bok Skogsägarens företagsbok. Ett annat alternativ är Skogsägarboken av Björn Lundén. Vill du lära dig praktiskt att räkna på intäkter, kostnader, förvärv och beskattning så har institutionen för skog och träteknik på Linnéuniversitetet kurser i dessa ämnen som kan läsas på distans.
 
Generellt kan man säga att om man funderar på att bli skogsägare så är det inte så svårt om man har ett startkapital att börja med. Ju mindre startkapital desto snävare blir marginalerna och desto viktigare blir det att räkna igenom förutsättningarna i förväg.
 
Hälsningar Nils Fagerberg